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现房销售門頭溝永定鎮地塊

时间：2025-05-05 16:10:26来源：

這是北京“環環有房”的第324篇原創。

在北京今年第三次供地的现房销售土地清單中，除了朝陽突然成為高調的趋势企业供地大戶而使人意外，另一個耐人尋味的渐显現象則是現房銷售政策的大範圍鋪開——在12塊地塊中，朝陽管莊地塊，渡劫勁鬆地塊，北京房山拱辰地塊，现房销售門頭溝永定鎮地塊，趋势企业以及密雲在內的渐显6宗地，都有競現房銷售的渡劫規定，最熱門的北京勁鬆地塊則直接強製規定必須現房銷售。
 
同時，现房销售這也是趋势企业繼第二次土拍中大興黃村地塊競現房之後，北京再次明確規定地塊未來以現房形式銷售。渐显
 
兩次土拍信息疊加，渡劫釋放了一個強烈的信號：未來在北京，現房銷售或將成為大勢所趨。
 
壹
1994年，《中華人民共和國城市房地產管理法》及隨後的相關法律文件明確了我國的商品房預售製度。
 
在房地產的黃金時期，從預付房款到房子交付的這兩三年裏，房價上漲的預期通常會落到實處，人們終於把紙上富貴切實地把握在手中，自然對這種模式樂見其成。
 
而對於房企而言，商品房預售製度不僅使得他們不需要承擔房屋的存貨成本，而且由此所帶來的巨大現金流使房企能夠擴大新開工麵積，加快周轉速度，擴大自身規模，最終導致了行業風行的高周轉模式的出現。
 
商品房預售製度為樓市保駕護航多年，使得這一行業成為時代的寵兒，三十年樓市的快速發展反哺到經濟快速增長也是不爭的事實。
 
天下武功，唯快不破。
 
在拿地-開工-預售-回款的無限循環中，速度就是金錢，圍繞著資本的每一次加速，都會聽到金錢撞擊所發出的清脆悅耳的聲音。
 
從萬科曾奉行的“5986模式”到碧桂園的“456模式”，誰能提前收回大部分乃至全部成本，就有條件囤積居奇，就能在市場搶奪話語權，從而推高房價。
 
至於品質，永遠被遺落在資本之後。
 
不到收房的那一天，業主們永遠不知道那些動輒對標世界豪宅，或者以三坊七巷、皇家園林為藍本的產品會以怎樣的方式呈現在自己眼前，也不會理解那些標榜產品主義者開發的項目為何也會出現諸多的質量問題，更遑論由於一些房企提前違規銷售或者挪用預售資金，導致項目爛尾，讓購房人血本無歸。
 
天下苦預售製度久矣。
 
貳
 
猶記2018年，曾經有過這樣一則名為《全國首個現房銷售試點深圳龍華金茂府亮相》的消息。
 
雖然有媒體經過調查後澄清，深圳的這次試點並非全國首例，但由於深圳的明星城市效應，這次消息仍舊引發了廣泛關注，被解讀為深圳這座內地最先引進商品房預售製度的城市，在預售製度改革方麵也率先邁出一步。
 
此後，海南、石家莊等地也開始推行現房銷售製度。
 
今年，北京現房銷售製度初露端倪，再次成為行業的焦點。
 
試想，北京作為首都而被選為現房銷售的試點城市，如果成功，對全國樓市的信號意義則不言而喻。
 
隱隱然，時代沉重而堅定的步伐似乎正在響起。
 
叁
 
當現房銷售成為事實，所見即所得，可以倒逼房企更關注質量，減少關於質量等各種糾紛發生的幾率，這是對消費者合法權益的最大化維護，同時也規避了由於項目爛尾所帶來的風險。
 
然而，對於多年來享受著商品房預售製度紅利的房企而言，現房銷售無疑是一道天劫。
 
資金流一向是房企的命脈，現房銷售使得房企顯然要淚別真香的“無息貸款”。
 
現房銷售則使高周轉越來越難，融資成本也越來越高。這對於麵臨三道紅線壓頂，融資渠道變窄、融資成本走高的房企來說，可謂雪上加霜。
 
兩頭狙擊，通過加杠杆的高周轉模式徹底走入了絕境。
失去高周轉的利器，中小房企因現金流承壓而搖搖欲墜，甚至徹底退出市場。有些明智的地方性房企則選擇與大房企合作，環環前幾天無意中看到，福州一個名為“望海潮”的項目，居然是由陽光城、融創、正榮集團和大東海集團四家聯袂打造。這對於地方性的中小房企而言，不失為一種可資借鑒的生存方式。
 
至於那些曾把高周轉奉為規模圭臬的大房企，同樣麵臨著舉步維艱的局麵。
這樣的樣本不勝枚舉，就不一一cue了。
 
不過，在高周轉模式難以為繼之際，行業同時悄然出現了一種新趨勢——央企國企的時代來臨了。
 
關於這點，環環曾經在《廣州流拍率驚人，房地產迎來央企國企時代？》中有所提及。在廣州的土拍中，競相舉牌的多是央企國企。
 
窺一斑而見全豹。
 
央企和國企背靠大樹，有國家信用背書，再加上能享受更低的資金成本，現房銷售對其資金鏈所造成的影響相對較小，這些優勢將助力央企國企從這輪房地產行業洗牌中勝出。
 
然而，考慮到高周轉能提高土地出讓的效率，使得地方政府在短時間內能把土地變現，增加土地出讓金。一旦失去高周轉模式，房企資金承壓，就會減緩拿地速度，這也就意味著地方政府賣地的周期會延長。
 
或許，從土地財政的角度出發，現房銷售確實牽扯到錯綜複雜的利益，而這也對取消商品房預售製度構成阻力。
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