转捩早已取代歐陽修-股票行證券管理

转捩点！首套房与二套房，集体降息了！

时间：2025-05-05 09:21:58来源：

‍作者：子非魚

北宋元祐年間，转捩早已取代歐陽修，点首成為新一代文壇領袖的套房套房蘇軾，被天下讀書人視作楷模和向導。集体降息

世人不但愛讀他的转捩詩詞文章，還喜歡模仿他的点首習慣。

有一日，套房套房他的集体降息夫人給他做了一頂非同尋常的高帽子，他戴在頭上，转捩走在汴京街頭，点首被街上的套房套房人用好奇的目光上下打量。看準商機的集体降息商販，立刻模仿做了這種形狀的转捩帽子，並取名“子瞻帽”（蘇軾，点首字子瞻），套房套房用蘇軾為噱頭，被汴京城的士人搶購一空。

這個小故事讓我們了解到，蘇軾當年不愧是北宋的風向標。很多時候，人們也需要這樣一個風向標，去了解所處時代的潮流。

城市與樓市也是一樣，北京、上海無疑是全國330多個地級以上城市的風向標，畢竟北京是決策中心，上海是經濟中心，這兩個城市的一顰一笑，都牽動著所有人的目光。

樓市方麵來論，深圳無疑是中國內地的風向標，無論是從帶動作用，還是看其房價，都當之無愧。

2015年開啟的大牛市，就是從深圳開始的，2016年年末開啟的全國樓市大調控，也是始於深圳。

此外，即便今年房價下跌不少，深圳的房價依舊內地第一。

製圖：城市財經；數據：中國房價行情網

就在今天，深圳又傳來了一件改變風向的事情，降息。

根據財聯社12月13日獨家報道：

上周開始深圳部分銀行開始下調房貸利率，目前首套房貸款利率最低可至4.95%，二套房貸利率最低可至5.25%。此前，深圳市場首套房、二套房主流的按揭貸款利率為5.1%和5.6%。記者了解到，目前中小銀行價格降幅比較大，建行等傳統大行價格暫未有鬆動。

一句話，深圳樓市降息了。部分銀行首套房從5.1%下調至4.95%，降息15個基點，二套房從5.6%下調至5.25%，降息35個基點。

深圳降息之前各銀行的房貸利率情況

深圳並非是三季度之後首個降息的城市，此前已經有廣州、佛山、蘇州、天津等數十個城市降息了，但深圳的降息，最值得關注。

因為，深圳是樓市風向標。它的降息，意味著本輪購房利率，真正見頂開始向下。

我們都知道，由於去年年末央行和銀保監會發布了“房地產貸款集中管理製度”，限製了各類銀行流向房地產市場和個人住房貸款市場的資金比例。

導致進入2021年以後，各城市紛紛上調首套房與二套房的利率，並不斷延長放款時間，於是才有了2021年從1月至10月，全國購房利率一路上揚的情形，才有了三季度全國成交量和房價普跌的現象。

這種現象，直到10月份之後，管理層的態度轉變，才結束。

根據貝殼研究院的數據顯示，今年以來，全國房貸利率和放款周期不斷攀升，10月份是頂點，也是轉捩點。10月份之後的11月份，無論是購房利率，還是放款時間，都轉頭向下。

來源：貝殼研究院

深圳的降息，意味著接下來，各城市的降息速度和放款速度，會開始加快。

以深圳來說，深圳首套房降息了15個基點，二套房降息了35個基點，不要小看這15個和35個基點，對於深圳這座購房動輒千萬的城市來說，差之毫厘，謬以千裏。

不妨舉例計算一下。

以南山區一套總價1000萬的房子計算，首套房首付比例是30%，可以向銀行貸款700萬。

同樣是等額本息20年，按照此前5.1%的利率計算，總計還款1118萬，月均還款46584元。

按照降息後的4.95%計算，總計還款1104萬，月均還款46004元。

總還款少了14萬，月均還款少了580元。

這隻是個開始。按照央行此前官宣，兩天後（12月15日），央行將正式降準，下調金融機構存款準備金0.5個百分點，釋放1.2萬億資金。

盡管央行表示，這是為加大對中小微企業和實體經濟發展而來，但降準之下，資金或多或少都會流向樓市，對樓市構成直接利好，會引導、加快利率下行。

此外，有業內人士預測，未來三個月裏，央行可能會有一次全麵降息。

為何要降息？

大道理本號在之前的文章中講過多次，由於今年信貸政策過度收緊，導致了一係列始料未及的結果，比如房企不斷出現債務違約，土地財政收入減少影響了部分城市的財政運轉，購房人收房時間被延長，甚至出現了爛尾情形。

今天，我們不再說這些大道理，來說一個各城市需要降息並加快放款的迫切問題，庫存高企。

根據易居研究院幾天前披露的數據顯示：

1、截止11月份，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%，庫存量創五年來新高。

2、截止11月份，100個城市新建商品住宅供應量為4495萬平方米，而成交量為3437萬平方米，呈現了“供大於求”的態勢。

3、數據顯示，當前三四線城市庫存，是2016年7月份以來的最高值，即創下5年來的新高。

簡單來說就是，由於今年信貸收緊，致使全國成交量普降，導致各類城市的庫存高企，尤其是三四線城市，成為了房屋庫存積壓的重災區。

庫存高企，供大於求，房價下行壓力較大，又到了需要去庫存的時候。

這便是樓市降息最迫切的現實需求。

所以，我們可以看到，12月以來，主要熱點城市都降息了，並加快了放款速度。

此外，還有呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍裏、六安金寨等10多個城市發布了鼓勵購房政策，或免契稅，或補貼契稅，或直接補貼現金。

一言以蔽之，樓市庫存高企的現實，倒逼著房貸利率不得不降，不得不加快放款速度。

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